房屋库存将继续增加，新房建设将继续放缓，房价将大幅回落。
2011年开始的房地产上升周期已经正式结束。简而言之：房地产进入衰退期。
7月19日，我们得知，6月房屋建筑商独立住宅开工数为98.2万套。自今年2月以来下降了19%，与2021年6月相比下降了16%。虽然算不上“泡沫破裂”，但很明显，建筑商正在收缩业务。从历史经验看，这说明房地产周期发生反转。建筑商向来要与存量房竞争，随着库存激增，房屋建筑商就会开始减少开工。
“巅峰时期的欢快已经离我们远去。曾经席卷各大房地产市场的（房屋）高价红利逐渐回吐。”约翰·伯恩斯房地产咨询公司（John Burns Real Estate Consulting）的研究主管小里克·帕拉西奥斯表示。
房屋库存将继续增加，新房建设将继续放缓。至少约翰·伯恩斯房地产咨询公司如此认为，该公司主要向建筑商和投资者提供咨询服务。在这一过程中，房地产持续衰退（即房地产市场萎缩）可能拉低泡沫存在地区的房价。帕拉西奥斯称，2023年和2024年很多泡沫市场都会大幅降价，其中包括菲尼克斯、纳什维尔、西棕榈滩、拉斯维加斯和奥斯汀等地。帕拉西奥斯指出，在爱达荷州博伊西，房价最早可能在今年12月就会同比下跌。
“某些地方的建筑商已经（决定）停止浇筑楼板，浇筑楼板是房屋开工的明确标志。在某些市场上，感觉像是（房地产泡沫破灭）。”帕拉西奥斯说。
今年春天抵押贷款利率飙升后不久，住房市场就陷入了“调整期”。很容易发现，利率提升如何让诸多潜在买家望而却步。如果借款人在12月以3.1%的利率获得50万美元抵押贷款，每月就要偿还2135美元的本金和利息。如果借款人以现在的30年期固定利率抵押贷款平均利率（5.51%）获得50万美元抵押贷款，每月就要还2839美元。
房地产衰退对市场造成了严重冲击，不过各个市场受到的影响并不均衡。西部山区、西海岸和西南部房地产市场受到的打击格外沉重。看看库存变化就能够发现：过去六个月，丹佛的库存激增了247%，而匹兹堡只有18%。紧随丹佛之后的是奥斯汀（220%）；科罗拉多斯普林斯（195%）；加利福尼亚州斯托克顿（175%）；还有博伊西（161%）。
实际情况到底怎样？西部房地产市场恰好也是美国最“高估”的市场之一。随着过去两年房地产大规模繁荣，很多供应更紧张的市场上房价涨势惊人。过去两年，博伊西的房价上涨了53%，也导致当地的房价远远超过了历史上市场基本面可以支撑的水平。事实上，穆迪分析（Moody’s Analytics）认为博伊西是美国房价最“高估”的市场。
穆迪分析预计，未来一年在博伊西和奥斯汀等被严重“高估”的房地产市场，房价将下跌5%至10%。穆迪分析预计全美房价同比增长为0%。然而如果经济衰退来袭，穆迪分析预测被严重“高估”的市场中房价可能跌去15%至20%，而全美房价将下跌约5%。
奥斯汀和菲尼克斯等泡沫市场收缩更快还有另一个原因：投资者。
过去两年，投资者纷纷涌入美国房地产市场。爱彼迎（Airbnb）房东和夫妻房东等小玩家加入。炒房客返回市场。有像黑石（Blackstone）一样的机构，还有Zillow之类的网络平台。最受欢迎的地点在哪？正是遍及西部山区、西南和东南部火热的房地产市场。
然而，随着新兴城市房地产市场开始收缩，第一批逃离的也是投资者。
“投资者有时喜欢组团行动。如果2022年的菲尼克斯房地产不再是人们眼中很酷的投资，那就可能迅速对房屋销售产生巨大影响。如果很多投资者决定卖出……那就不妙了。”菲尼克斯的独立房地产分析师约翰·韦克告诉《财富》杂志。
当然，本轮房地产衰退其实是有意为之。
今年早些时候，美联储（Federal Reserve）从量化宽松（即购买债券）转向量化紧缩（即出售债券）。金融市场上的10年期国债和抵押贷款利率立刻走高。这正是美联储想要的结果：如果抵押贷款利率上升，就能够让疫情中推高通胀的火热房地产市场降温。
“要我说的话，如果你是购房者，或者是想买房的年轻人，就需要做点调整。我们要恢复到供需正常、通胀重新降至低位、抵押贷款利率也降至低位的状态。”美联储主席杰罗姆·鲍威尔在6月向记者表示。
帕拉西奥斯认为，美联储住房“调整”实际意思是“房价下跌”。虽然美联储没有直接表态，但帕拉西奥斯表示，业内很多人预计这正是下一步要面临的情况。
帕拉西奥斯说，房地产持续收缩加上态度坚定的美联储，意味着衰退注定到来。从历史上看，美联储引发的衰退始于房地产等利率敏感行业。通常情况过程如此：抵押贷款利率飙升迅速导致房屋销售减少。然后库存急剧上升，房屋建筑商收缩。随后，大宗商品和耐用品需求均下降。当然，房地产衰退也会造成裁员。
“阅读保罗·沃尔克文章后学到的教训是，20世纪70年代美联储就是这么把事情搞砸的。如果面对通胀问题有红灯、绿灯的心态，就永远也无法摆脱通胀思维……如果过去一个月认真听美联储的表态就可以发现，他们自己也非常害怕会这样。”帕拉西奥斯说。
作者：Lance Lambert